Rakennuttajakonsultti

Mihin ja milloin rakennuttajakonsulttia tarvitaan? Rakennuttajakonsulttia tarvitaan silloin kun rakennushankkeeseen ryhtyvällä itsellään ei ole resursseja, aikaa tai osaamista rakennushankkeen johtamiseen. Rakennuttajakonsultti on tilaajan edunvalvoja mm. rakentamisen organisaation kokoamisessa ja johtamisessa sekä aikataulu-, kustannus- ja laatuasioissa.

Rakennuttajakonsultin rooli painottuu Bradolla hankkeiden toteutussuunnitteluun ja työmaavaiheeseen. Toimeksiantojen tehtävät pohjautuvat yleensä hankkeen johtamisen ja rakennuttamisen tehtäväluetteloon tai muihin tilaajan kanssa sovittaviin tarkempiin määrityksiin. Sisältömääritys tehdään aina asiakkaan lähtökohdat ja tavoitteet huomioiden. Näkemyksemme on, että hankekehitysvaiheeseen kannattaa panostaa erikseen, ja siksi se suositellaan eriyttämään rakennuttamisen tehtävistä. Toki hankekehityksen osuus voi olla osa rakennuttamisen tehtäviä asiakkaan niin halutessa.

Rakennushankkeiden laadunvarmistusprosessi lähtee tilaajan kanssa aloituspalaverissa määriteltävistä laatutavoitteista ja toimintatavoista, joihin yhteisesti sitoudutaan ja niitä noudatetaan koko hankkeen ajan. Parhaassa tapauksessa laadunvarmistuksen taso on määritelty jo hankesuunnitteluvaiheessa ja laadunvarmistusta noudatetaan rakennushankkeen johtamisessa suunnittelu-, toteutus- ja takuuvaiheiden aikana. Rakennuttajan laatujohtamisen tavoitteena on saada rakentamisen laadun viestikapula kulkemaan sujuvasti osapuolelta toiselle hankkeen vaiheesta toiseen.

Kustannus- ja määrälaskenta osana rakennuttamista

Miksi rakennushankkeiden kustannukset ylittyvät yleisesti? Kuinka onnistun välttämään kustannusansat?

Rakennushankkeiden kustannusportaat – vältä kompurointia

Rakennushankkeen kustannusportaita on neljä, joista kolme ensimmäistä ovat luonteeltaan kustannusarvioita. Viimeisen vaiheen kustannusta kutsumme lopulliseksi hinnaksi, koska se perustuu aina todellisiin, toteutuneisiin kustannuksiin. Kustannukset tarkentuvat samalla kun suunnitelmien ja toteutuksen asiat selkiytyvät. Suunnitteluvaiheissa rakennuttajakonsultti auttaa kustannustehokkaiden ratkaisujen etsimisessä ja valinnassa. Hankesuunnittelu-, toteutussuunnittelu ja urakkakilpailutusvaiheet päättyvät aina kustannusarvioon. Kustannusarvioiden muutoksista voi tarkastella vaiheen onnistumista sekä mahdollisia muuttuneita olosuhteita tai valintoja. Bradolla rakennuttamiseen kuuluu aina tilaajan kustannusedun valvonta, ohjaaminen ja mahdollisten vaihtoehtojen selvittäminen, jotta kustannusansoista vältyttäisiin ja budjetissa pysyttäisiin. Huolellisuus, ennakointi ja riittävät selvitykset vähentävät kustannusriskejä. Rakennuttajakonsultin tehtäviin kuuluu tunnistaa riskit ja varautua niihin oikea-aikaisesti.

Hankkeen edetessä vaikutusmahdollisuudet kustannuksiin vähenevät

Yleisesti rakennushankkeissa vaikutusmahdollisuudet kustannuksiin vähenevät hankkeen edetessä. Tyypillisesti hankesuunnitteluvaiheessa kiinnitetään jopa 80% kustannuksista. Rakennushankkeissa ostetaan pinta-aloja ja lämpimiä kuutioita, joista muodostuvat hankkeen rakentamisen ja rakennuksen elinkaaren aikaiset kustannukset. Yleisesti rakentamisen kustannukset ovat ainoastaan 15-25% rakennusten elinkaaren kustannuksista. Elinkaarikustannuksiin voi vaikuttaa oleellisesti hankekehitys- ja suunnitteluvaiheessa.

Rakennuksen kaikkiin kustannuksiin voi siis vaikuttaa eniten hankesuunnitteluvaiheessa. Tarpeellisen rakennettavan pinta-alan selvittämiseen kannattaa panostaa kolmesta syystä:

1. Rakennushankkeiden kustannukset ovat suoraan verrannollisia rakennettaviin pinta-aloihin ja tilavuuksiin.
2. Ilmastonmuutoksen torjunnan näkökulmasta rakentaa pitäisi mahdollisimman vähän sekä hyödyntää olemassa olevia resursseja tehokkaammin.
3. Ylläpitokustannukset kasvavat rakennuskoon kasvaessa ja korottavat tällä tavoin elinkaarikustannuksia.

Suunnittelu- ja toteutusvaiheessa kustannusten hallinta pohjautuu suunnitelmien oikeellisuuteen, ristiriidattomuuteen sekä tarkoituksen mukaisiin sopimuskirjauksiin kustannusriskien torjumiseksi.  Kustannuksia on mahdollista hallita oikea-aikaisella ja määrätietoisella johtamisella.

Kustannuslaskennan lisäksi palveluihimme sisältyy tarvittaessa määrälaskentaa. Rakennuttajan määrälaskenta madaltaa urakoitsijoiden tarjousten jättämisen kynnystä haastavassa markkinatilanteessa, mutta siirtää samalla suunnitelmien määräriskiä tilaajalle, jos rakennuttaja sitoutuu annettuihin määrätietoihin.

Osaava rakennuttajakonsultti avuksi rakennuttamisen kustannushallintaan

Kannattaako panostaa sinne missä on paras tuotto?

Pätevä rakennuttajakonsultti auttaa hankkeen kaikissa kustannusvaiheissa. Rakennushankkeen tärkeimpään hankekehitysvaiheeseen, eli hankesuunnitteluun kannattaa siis panostaa ja käyttää aikaa, koska vaiheen tuotto on ylivoimaisesti paras. Hankesuunnitelman tavoitehintalaskelma perustuu tilaohjelmiin, tilan käyttökaavioihin, maaperätutkimuksiin, teknisiin järjestelmäkuvauksiin sekä muihin mahdollisiin selvityksiin. Tavoitehinta-arviossa ennakoidaan rakentamisen aloitushetken ja rakennuspaikan taloudellista suhdannetta seutukuntakohtaisella indeksillä. Peruskorjaushankkeissa suosittelemme selvittämään huolellisesti rakennuksen kuntoa ja korjattavuutta hankesuunnitteluvaiheessa. Tarvittaessa laskemme tavoitehintalaskelmat erikseen uudisrakennuksen ja peruskorjausvaihtoehdon vertaamiseksi. Huolelliset selvitykset ja toteutusmuotojen vertailu tuovat kustannussäästöjä.

Seuraatko kustannuksia vai ohjaatko niitä?

Rakennushankkeen toteutussuunnittelu käynnistyy, kun huolellisesti valmistellun hankesuunnitelman perusteella on tehty investointipäätös. Toteutussuunnitelmien valmistuttua tarkennamme hankesuunnitteluvaiheessa laskettua tavoitehintalaskelmaa rakennusosa-arviolla. Rakennusosa-arvio mittaa suunnitteluratkaisujen kustannustehokkuutta suhteessa hankesuunnittelun tavoitteisiin.

Viimeinen ja lopullinen kustannusarvio lasketaan hankkeen urakkakilpailutuksen jälkeen, kun hankkeen urakkatarjoukset on saatu. Kokonaishintaisissa urakoissa lopullinen kustannusarvio sisältää kilpailutuksen kautta saadut urakkahinnat, suunnittelun ja konsultoinnin hinnat, tilaajan kustannukset, lisä- ja muutostyövarauksen ja muut mahdolliset hankevaraukset. Yhteistoiminnallisissa urakkamuodoissa urakoitsija päivittää kustannusarviota suunnitteluvalintojen perusteella. Rakennuttajakonsultti tarkastaa kustannusarviot. Kustannuksien kehittymistä ohjataan eikä seurata passiivisesti.

Kilpailuttamalla kustannusetua

Urakkakilpailutus mittaa yleistä suhdannetilannetta sekä alueen paikallista hintatasoa ja kilpailutilannetta. Urakkakilpailutuksen oikealla ajoituksella ja paikallisella kilpailutilanteella on ylivoimaisesti suurin vaikutus tuotannossa olevan hankkeen kustannuksiin. Yhteistoiminta muotoisiin urakoihin voidaan kytkeä erilaisia taloudellisia kannustinjärjestelyjä. Edellä mainitut urakkamuodot vaativat tilaajalta aktiivista osallistumista sekä kaikilta osapuolilta rehellisyyttä, avoimuutta, luottamusta ja osapuolien saumatonta yhteistyökykyä.

Aktiivista kustannusraportointia

Bradon rakennuttajakonsultit raportoivat tilaajalle säännöllisesti toteutuneista kustannuksista hankkeen edetessä. Kun hanke on valmis ja taloudellinen loppuselvitys pidetty, rakennuttajakonsultti laatii loppuraportin, jossa toteutuneita kustannuksia verrataan hankesuunnitelman tavoitehintaan. Hankkeen lopullinen hinta perustuu aina todellisiin toteutuneisiin kustannuksiin. Kaikissa hankkeissa tavoitteena on alittaa tavoitehinta ja budjetti. Oikeilla valinnoilla tämä on mahdollista.

Kustannusten hallinnan haasteet

Rakennushankkeiden kustannushallinta perustuu yhteisten tavoitteiden ymmärrykseen ja niihin sitoutumiseen, kustannusten muodostumisen ymmärrykseen, oikea-aikaiseen ja -laatuiseen valmistautumiseen, urakkakilpailutusten ajoittamiseen sekä oikea-aikaiseen reagointiin. Yleisen harhakäsityksen mukaan rakennushankkeiden kustannusten ylittyminen johtuu lähinnä työmaan lisä- ja muutostöistä. Lisä- ja muutostyöt ovat suurelta osin vältettävissä oikea-aikaisella vuorovaikutuksella, laadukkaalla rakennuttamisella ja suunnittelulla sekä riskeihin varautuvalla sopimustekniikalla.  Osaava rakennuttajakonsultti ja työmaavalvoja tarkastavat aina huolellisesti urakoitsijan lisä- ja muutostyötarjousten oikeellisuuden.

Rakennuttamisen ja työmaavalvonnan palvelumme kattavat kaikkien hankevaiheiden kustannusarviot ja niiden seurantapalvelut. Panostaminen osaavaan rakennuttajakonsulttiin ja rakennushankkeiden kustannushallintaan tuo säästöjä, vakautta ja varmuutta rakennuttamiseen ja johtamiseen.

Valitettavasti rakennusalalla on enemmän optimisteja kuin realisteja. Kumpaan porukkaan sinä haluat kuulua?

Rakennuttajakonsultti tukee urakkakilpailutuksissa

Mitkä ovat hankkeen oleelliset, tärkeät tavoitteet ja riskit? Miten varaudun hankkeen riskeihin kilpailutuksen keinoin? Millaisen urakkamuodon hallitsen, valitsen ja miksi?

Rakennuttamisessa hankkeen urakkakilpailutuksella ja ennen kaikkea sen ajoituksella on merkittävä vaikutus rakentamisen kustannuksiin. Rakennuttajakonsultti auttaa urakkamuodon vertailussa ja valinnassa. Usein päätökset on suositeltavaa tehdä jo hankkeen hankesuunnitteluvaiheessa. Urakkamuodon valintaan vaikuttavat hankkeen laajuus, aikataulu, paikallinen markkinatilanne, urakoitsijoiden saatavuus sekä tilaajan omat resurssit ja osaaminen. Hyvin onnistuneella kilpailutuksella säästetään merkittävästi rahaa. Usein kannattaa myös selvittää, mitä ja milloin muut paikalliset toimijat ovat samaan aikaan rakennuttamassa

Mitkä ovat rakennushankkeen kriteereitä, joita haluan kilpailutuksessa painottaa? Millaista erityisosaamista suunnittelijoilta tai urakoitsijoilta on syytä vaatia?

Rakennushankkeen kilpailutuksen kriteereitä kannattaa pohtia jo hankesuunnitteluvaiheessa rakennuttajakonsultin kanssa. Yleisesti julkisten hankintojen kilpailutuksissa käytetään samoja tutuiksi ja turvalliseksi koettuja valintakriteereitä, jotka eivät välttämättä palvele hankkeen tavoitteita ja vaatimuksia. Rakennuttajakonsulttina autamme julkisia ja yksityisiä tilaajia ymmärtämään hankkeen erityispiirteitä ja kuinka nämä asiat voidaan huomioida kilpailutuksissa.

Julkisista hankinnoista meillä on vuosien kokemus. Julkisten hankintojen jäykähköjä valintakriteerejä on mahdollista sovittaa vastaamaan paremmin hankkeen vaatimuksia. Sovellamme julkisten hankintojen hyviä ja käyttökelpoisia osia myös yksityisten toimijoiden kilpailutuksiin. Käytämme tarvittaessa alihankintana oikeudellista apua tulkintojen epäselvyyksien välttämiseksi.

Ottakaa rohkeasti yhteyttä, jos haluat lisätietoja rakennuttamisen palveluista.